DICAS

Saiba o que é responsabilidade do condômino e do condomínio - vazamentos, varandas, sacadas, fachadas, coberturas, janelas e muito mais.

    Problemas de infiltrações ou vazamentos costumam gerar muita confusão em condomínios. Geralmente, quando há problemas de encanamento em apartamento e os reflexos são sentidos nas unidades do andar de baixo, o problema surge na hora de providenciar o reparo e pagar a conta. Os edifícios têm duas redes de encanamento: a horizontal e a vertical (também chamada de coluna principal).
    Rede vertical (coluna) - conduz água e esgoto por todos os andares. É de uso comum, portanto, de total responsabilidade do condomínio – inclusive obras realizadas nos apartamentos, em virtude de problemas nesta rede. Rede horizontal - comporta os canos que servem às unidades, recebendo água da rede vertical e conduzindo esgoto para a mesma, é de uso particular e de responsabilidade pela unidade, ou seja, as unidades ficam responsáveis pelos reparos e danos aí ocorridos. Se há um vazamento no teto do banheiro, em virtude de problemas na rede horizontal, o responsável pelo reparo é o morador da unidade de cima, com todos os custos.
     
    Não adianta adiar a manutenção da fachada do prédio só porque a obra será custosa. Além da deterioração do patrimônio comum, o condomínio pode ser responsabilizado pelos custos de reparação dentro das unidades, caso seja comprovado que foi pela fachada que adentrou a umidade. Em geral é o condomínio quem arca com esse tipo de custo. Para evitá-lo, é importante manter a manutenção da fachada em dia, seja com a recolocação ou substituição de pastilhas, pintura ou a feitura de um novo acabamento. O importante é manter a umidade longe das unidades, já que são elas as causadoras das infiltrações.
 
    Há casos de infiltrações vindas das janelas, cuja responsabilidade não é do condomínio. Por exemplo, quando há falta de manutenção das esquadrias de janelas, como borrachas, silicone ou escova. Também vale verificar se a raiz da infiltração não é a instalação incorreta de aparelhos de ar-condicionado. Quando a situação é uma dessas, a responsabilidade pela infiltração é do condômino. 

 
    Apesar da instalação de gás ser composta por diferentes canos - todos individualizados, cada qual servindo a uma dada unidade -, ela é considerada coisa comum, tendo em vista o potencial de perigo que cerca o assunto e por conta da instalação percorrer áreas de uso comum. Desta forma, tanto a instalação, quanto a manutenção dos canos de gás, são de responsabilidade e incumbência do condomínio, e seus gastos
deverão ser arcados por todos os condôminos, com base no critério de rateio de despesa previsto na Convenção.

    Veja abaixo parecer jurídico sobre a questão: Todo o regime jurídico que tutela o ora chamado condomínio edilício (arts.1.331 a 1.358 do novo Código Civil) se presta a reger os interesses, a convivência, as áreas e as coisas comuns. Em outras palavras, o síndico do condomínio é o responsável pela manutenção e conservação das partes comuns do edifício, como evidenciam os arts. 1331, § 2°, e 1.348, V, ambos do novo Código Civil
 
    Geralmente é o condômino o responsável por pagar danos ocorridos na parte de dentro da sua unidade - o resto é de responsabilidade do condomínio. Porém, quando o morador decide trocar a fiação da sua unidade, por uma mais potente, deve ser bastante cauteloso. Se essa obra não for dimensionada corretamente, a mesma pode causar danos na rede elétrica comum do condomínio. Nesse caso é o condômino quem arca com o prejuízo. Importante frisar que para fazer uma obra desse tipo hoje, dentro da unidade, é necessária uma ART e aprovação do síndico.  

 
    É de responsabilidade do condomínio, mesmo que houver problema apenas em uma unidade - a não ser, é claro, que a empresa de manutenção ateste que o dano ocorreu por mau uso do equipamento na unidade. Neste caso, quem paga é o morador, mesmo se for inquilino.  
 
    Há polêmica em definir se a descupinização é despesa do condomínio ou da unidade. Na maior parte das vezes, a infestação ocorre em muitas unidades do mesmo prédio. Mesmo antes do problema aparecer, é conveniente colocar o assunto em pauta numa assembleia, para garantir uma proteção coletiva.